Comprar vivienda sobre planos implica confiar en varios actores, entre ellos la constructora, el comprador y la sociedad fiduciaria encargada de administrar los recursos o cumplir las funciones establecidas en el contrato. Sin embargo, cuando un proyecto se retrasa, enfrenta dificultades o queda paralizado, surge una pregunta clave: ¿hasta dónde llega la responsabilidad de la fiduciaria?
Dos decisiones del Tribunal Superior de Bogotá, emitidas en junio y septiembre de 2026, ofrecen respuestas diferentes y muestran que la responsabilidad de estas entidades depende de las obligaciones asumidas y de las actuaciones realizadas durante el desarrollo del negocio inmobiliario.
Según el análisis de Guillermo Díaz, socio de Click Abogados & Asociados, en uno de los casos la Sala Quinta Civil revocó una condena contra una fiduciaria porque sus funciones estaban limitadas a mantener la titularidad del inmueble y suscribir las escrituras de transferencia cuando recibiera instrucciones de la constructora. El contrato establecía que la dirección, financiación, ejecución y entrega del proyecto eran responsabilidad exclusiva del desarrollador.
En otro proceso, la Sala Sexta Civil declaró responsable a una fiduciaria y ordenó devolver los aportes actualizados con el interés bancario corriente. De acuerdo con la información suministrada, el Tribunal encontró posibles fallas en la certificación del punto de equilibrio sin comprobar la entrada efectiva de los recursos, la autorización de giros sin la verificación técnica correspondiente sobre su destinación y la falta de información oportuna a los compradores sobre cambios sustanciales en el negocio.
Estas decisiones evidencian que no todas las fiducias inmobiliarias cumplen la misma función. Por eso, para establecer si existe responsabilidad, es necesario examinar el contrato, las obligaciones de la entidad y las actuaciones que debía realizar. La fiduciaria no responde automáticamente por todos los problemas de una construcción, pero puede ser responsable cuando incumple los deberes que asumió.
El análisis también aborda el Decreto 0510 del 19 de mayo de 2026, que adiciona disposiciones al Decreto 2555 de 2010 e introduce obligaciones para las sociedades fiduciarias. Entre ellas se encuentran la elaboración y actualización de matrices de riesgo, el fortalecimiento de la rendición de cuentas, mayores exigencias de información a los consumidores financieros y la verificación de que los constructores cuenten con un contrato de interventoría en los proyectos de vivienda.
No obstante, el régimen de transición de la norma establece que los negocios fiduciarios que ya estaban en desarrollo al entrar en vigor el decreto continúan sujetos a las disposiciones aplicables cuando fueron celebrados. Por esta razón, las nuevas obligaciones no se trasladan automáticamente a todos los contratos anteriores.
Para los compradores, una de las principales recomendaciones es identificar qué tipo de contrato firmaron y cuáles son las responsabilidades de cada parte. También deben evaluar cuidadosamente su situación antes de suspender nuevos pagos, pues la posibilidad de invocar la excepción de contrato no cumplido depende de las circunstancias concretas y de los incumplimientos existentes.
Otro aspecto importante son los plazos para presentar reclamaciones. El artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 contempla términos para determinadas acciones de protección al consumidor, cuyo cómputo debe analizarse según el tipo de acción y las particularidades del caso. Por ello, ante retrasos prolongados o una posible paralización, resulta importante revisar oportunamente los documentos y buscar asesoría jurídica.
En conclusión, la presencia de una fiduciaria no garantiza por sí sola la entrega de la vivienda ni implica que deba responder por cualquier incumplimiento del constructor. La responsabilidad dependerá del contrato, de las obligaciones asumidas y de las actuaciones que puedan demostrarse en cada caso.
